Αυτό το άρθρο γράφτηκε από τον Brandon Smith και δημοσιεύτηκε αρχικά στο Birch Gold Group.
Ίσως η πιο σημαντική οικονομική συζήτηση που κυκλοφορεί σήμερα είναι ο φόβος ότι η συντριπτική πλειοψηφία των ανθρώπων έχει αποκλειστεί από τις αγορές κατοικίας για το υπόλοιπο της ζωής της, ανεξάρτητα από τη χώρα στην οποία ζει. Οι έφηβοι της Γενιάς Ζ, ακόμη και της Γενιάς Άλφα, ήδη σχεδιάζουν ένα μέλλον στο οποίο η αγορά σπιτιού είναι αδύνατη. Όσοι αγοράζουν στοχεύουν στην οικονομική αποδοτικότητα και αγοράζουν μόνοι τους (δίνοντας προτεραιότητα στις αποταμιεύσεις και την ιδιοκτησία κατοικίας έναντι του γάμου).
Αυτό αποτελεί θέμα για άλλο άρθρο, αλλά αντιπροσωπεύει μια αντιστροφή στην παραδοσιακή καταναλωτική συμπεριφορά· μια ριζική αλλαγή που πρέπει να εξεταστεί επειδή αντανακλά ευρύτερους υποκείμενους κοινωνικούς και οικονομικούς αγώνες.
Αυτή η δυσκολία δεν συμβαίνει μόνο στις ΗΠΑ. Σε όλο τον δυτικό κόσμο, από την Αυστραλία μέχρι τον Καναδά και το μεγαλύτερο μέρος της Ευρώπης, οι άνθρωποι αντιμετωπίζουν τον χειρότερο πληθωρισμό τιμών κατοικιών εδώ και δεκαετίες και προσπαθούν να βρουν τρόπους να προσαρμοστούν.
Ωστόσο, όπως ακριβώς και στη φυσική, υπάρχουν κανόνες κίνησης που εξακολουθούν να ισχύουν για τις αγορές ανεξάρτητα από την παρέμβαση της κυβέρνησης ή της κεντρικής τράπεζας. Ό,τι ανεβαίνει, αναπόφευκτα πρέπει να κατεβαίνει. Υπήρξε μια ενδιαφέρουσα εξέλιξη τον τελευταίο χρόνο, ειδικά από την πλευρά των πωλητών στην εξίσωση της στέγασης, και σηματοδοτεί μεγάλες αλλαγές στο εγγύς μέλλον.
Λόγω της πανδημίας, του πανικού μετεγκατάστασης, της τόνωσης της αγοράς λόγω της Covid και των εταιρικών αγοραστών, οι τιμές αυξήθηκαν σε όλους τους τομείς και το μέσο κόστος ενός σπιτιού εκτοξεύτηκε κατά 50% ή και περισσότερο από το 2019 έως το 2024.
Ένα μεγάλο μέρος αυτών των αγορών αφορούσε άτομα που προσπαθούσαν να ξεφύγουν από τις δρακόντειες εντολές των μπλε πολιτειών, αλλά υπήρχαν πολλοί κερδοσκόποι που προσπαθούσαν να παίξουν με την αγορά και να βγάλουν γρήγορα χρήματα με την προσδοκία ότι οι τιμές θα συνέχιζαν να αυξάνονται. Αντ' αυτού, η ζήτηση έχει καταρρεύσει και υπάρχουν περιορισμένοι αγοραστές για να καλύψουν την προσφορά.
Οι αναζητήσεις στην Google για τη φράση «δεν μπορώ να πουλήσω το σπίτι μου» έφτασαν σε ιστορικό υψηλό τον περασμένο μήνα, ξεπερνώντας την κορύφωση της κρίσης του 2008. Οι πωλήσεις κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 32% από το 2020 έως το 2026, ενώ η προσφορά έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Οι μεσίτες προειδοποιούν για μια τεράστια επιβράδυνση, με πολλούς πωλητές να αρνούνται να διαβάσουν την κατάσταση και να μειώσουν τις τιμές καθώς αγωνίζονται να βρουν ενδιαφερόμενους αγοραστές.
Ο λόγος για το αδιέξοδο και την παγωμένη αγορά οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στο χρέος. Το 2008, η κατάρρευση προκλήθηκε από εύκολα στεγαστικά δάνεια σε άτομα που δεν είχαν το εισόδημα για να καλύψουν το κόστος που συνδέεται με τα στεγαστικά δάνεια ARM, τα οποία αύξησαν τα επιτόκια με την πάροδο του χρόνου. Εκατομμύρια σπίτια πουλήθηκαν σε άτομα που δεν είχαν το εισόδημα για να αγοράσουν και αθετούσαν τις υποχρεώσεις τους μονομιάς, καταρρέοντας το σύστημα και τα παράγωγα που συνδέονται με αυτό.
Σήμερα, εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιών είναι δεσμευμένοι σε εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων από τα προηγούμενα χρόνια. Η πώληση θα σήμαινε την εγκατάλειψη ενός δανείου με επιτόκιο 3% και την αντικατάστασή του με ένα με επιτόκιο πιο κοντά στο 6,5%. Έτσι, δεν πουλάνε.
Πέρα από αυτό, πάρα πολλοί ιδιοκτήτες αγόρασαν στην κορύφωση της πανδημίας και στην κορύφωση των τιμών. Τώρα έχουν κολλήσει προσπαθώντας να πουλήσουν σπίτια αξίας 250.000 δολαρίων για 600.000 δολάρια και σπίτια αξίας 500.000 δολαρίων για πάνω από ένα εκατομμύριο δολάρια. Η πώληση με μεγάλη έκπτωση θα ήταν ουσιαστικά το ίδιο με τη συσσώρευση ακόμη μεγαλύτερου χρέους.
Το πρόβλημα είναι ότι ΚΑΝΕΙΣ δεν θέλει να αγοράσει ένα σπίτι για 600.000 δολάρια όταν ξέρει ότι θα αξίζει μόνο 250.000 δολάρια σε λίγα χρόνια. Στο τέλος, οι κερδοσκόποι μένουν να κρατούν το σακούλι και απομένουν μόνο δύο επιλογές: Να βάλουν τα πλεονάζοντα σπίτια τους στην αγορά ενοικίασης ή να μειώσουν δραματικά τις τιμές τους και να αναλάβουν τη ζημία. Πιστεύω ότι αυτό θα αρχίσει να συμβαίνει με επιταχυνόμενο ρυθμό μέσα στον επόμενο χρόνο, ακόμη και αν υπάρξει παρέμβαση της κυβέρνησης ή της κεντρικής τράπεζας.
Τα πληθωριστικά κίνητρα δεν πρόκειται να σώσουν την αγορά κατοικίας αυτή τη φορά.
Αυτό σημαίνει σημαντικές απώλειες στην αξία των κατοικιών και στη συνολική καθαρή αξία του πληθυσμού, για να μην αναφέρουμε μια μεγάλη μείωση στα στεγαστικά δάνεια και τη ρευστότητα των πιστώσεων. Η μειωμένη πρόσβαση σε πιστώσεις σημαίνει επιβράδυνση της καταναλωτικής δραστηριότητας. Στην περίπτωση των εταιρικών αγοραστών και των τραπεζών, ένα πακέτο τόνωσης της οικονομίας μπορεί να τους προστατεύσει, αλλά όχι τον μέσο πολίτη.
Όπου δεν υπάρχει ρευστότητα, υπάρχει κραχ. Προς το παρόν, το χρήμα φαίνεται να κινείται με υγιή ρυθμό, αλλά αυτό συμβαίνει σε μεγάλο βαθμό στην χρηματιστηριακή αγορά, η οποία δεν αντιπροσωπεύει μια σταθερή οικονομία. Οι μετοχές δεν αποτελούν κύριο δείκτη κρίσης. Πάντα αργούν να μπουν στο πάρτι. Κατ' επέκταση, οι μετοχές δεν πρόκειται να σηματοδοτήσουν μια μελλοντική κραχ στην αγορά κατοικίας, ούτε πρόκειται να αντιμετωπίσουν τον περιορισμό των αγοραστών που λαμβάνει χώρα αυτή τη στιγμή.
Μπορεί αυτή η τελική πτώση να αντιμετωπιστεί; Ναι, μέχρι ενός σημείου, αλλά όχι σε παγκόσμιο επίπεδο, μόνο σε εθνικό επίπεδο. Και, ακόμη και τότε, δεν πρόκειται να αλλάξει το τελικό αποτέλεσμα, το οποίο είναι απτές απώλειες ρευστότητας και απότομη αύξηση του χρέους.
Για όσους περιμένουν να αγοράσουν σπίτι, αυτά θα μπορούσαν να είναι καλά νέα. Μειώσεις τιμών κατά 30% έως 50% είναι πιθανές και έχουν καθυστερήσει πολύ. Ωστόσο, οι αγοραστές πιθανότατα θα περιμένουν να περάσει η καταιγίδα μέχρι να πιστέψουν ότι οι τιμές έχουν φτάσει στο κατώτατο σημείο τους. Εν τω μεταξύ, υπάρχει κίνδυνος συστημικού κινδύνου μετά την κρίση για τις μετοχές και τις πιστωτικές αγορές. Οι επενδυτές θα αναζητήσουν μια ασφαλή εναλλακτική λύση.
Αυτό μας φέρνει σε μια τάση που αναπτύσσεται τα τελευταία δύο χρόνια και δεν την έχουμε ξαναδεί από την κατάρρευση του 2008-2012. Αυτή η κατάρρευση συνέπεσε με μια ιστορική άνοδο των τιμών του χρυσού και του ασημιού και το ίδιο μοτίβο επανεμφανίζεται. Κατά τη διάρκεια στενών περιόδων αυξημένης αβεβαιότητας, τα ακίνητα ενδέχεται να μην αποτελούν πλέον ένα ασφαλές μέρος για να τοποθετούν οι άνθρωποι τα χρήματά τους. Όταν οι αγορές βρίσκονται σε πανικό και άλλα περιουσιακά στοιχεία βρίσκονται σε πτώση, τα πολύτιμα μέταλλα γίνονται η πρώτη επιλογή επένδυσης.
Παρά τις έντονες διακυμάνσεις των τελευταίων δύο μηνών, ο χρυσός εξακολουθεί να έχει αυξηθεί κατά 270% από το 2019 και είναι πιθανό να συνεχίσει να ανεβαίνει ακόμη και καθώς οι αγορές κατοικιών καταρρέουν. Ο λόγος είναι απλός: Το καταναλωτικό χρέος συνέχισε να αυξάνεται παρά τις παρεμβάσεις της κεντρικής τράπεζας και τα αυξημένα επιτόκια. Αυτά τα μέτρα υποτίθεται ότι είχαν ως στόχο να μειώσουν τον δανεισμό των καταναλωτών, αλλά αυτό δεν συνέβη.
Και, καθώς το χρέος αυξάνεται, οι αξίες των πολύτιμων μετάλλων αυξάνονται αναπόφευκτα (ο πληθωρισμός μέσω μέτρων τόνωσης δεν χρειάζεται να είναι παρών, αλλά συνήθως υπάρχει).
Το χρέος των κατοικιών στις ΗΠΑ έχει αυξηθεί κατά 38% από το 2019. Το χρέος των καταναλωτικών πιστωτικών καρτών στις ΗΠΑ έχει αυξηθεί κατά 35% από το 2019. Το εθνικό χρέος των ΗΠΑ έχει αυξηθεί κατά 71% από το 2019. Τα ακίνητα προσέφεραν κάποτε ένα ασφαλές καταφύγιο για τις αγορές που ήταν εκτεθειμένες στο χρέος, αλλά αυτό τελειώνει. Έχουν απομείνει πολύ λίγα ασφαλή μέρη σε αυτό το περιβάλλον. ΑΝ οι χρηματιστηριακές αγορές πληγούν (όπως πιθανότατα θα πληγούν), τα πολύτιμα μέταλλα είναι ένα από τα τελευταία προπύργια ασφάλειας.
Υπάρχει σίγουρα μια τάση συσχέτισης που φαίνεται να αντικατοπτρίζει την κρίση του 2008-2012. Κάθε φορά που οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ μειώνονται ή επιβραδύνονται απότομα, οι τιμές του χρυσού και του ασημιού συνήθως αυξάνονται.
Όπως σημειώθηκε, δεν αντιμετωπίζουν μόνο οι ΗΠΑ μια κατάρρευση της αγοράς κατοικίας. Οι αναφορές δείχνουν ότι οι συνθήκες είναι ακόμη χειρότερες στον Καναδά, την Αυστραλία, το Ηνωμένο Βασίλειο και το μεγαλύτερο μέρος της Ευρώπης. Στον Καναδά, για παράδειγμα, αριστεροί από τις ΗΠΑ έχουν αναζητήσει εναλλακτική κατοικία προκειμένου να «δραπετεύσουν από το καθεστώς Τραμπ», μόνο και μόνο για να επιστρέψουν απεγνωσμένα, αφού αντιμετώπισαν πρωτοφανές κόστος στέγασης.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι κατοικίες για άτομα με μέσο εισόδημα είναι ελάχιστες, ακόμα κι αν θέλουν να νοικιάσουν. Στην Αυστραλία, η μέση τιμή κατοικίας είναι περίπου 700.000 δολάρια (στις ΗΠΑ, η μέση τιμή κατοικίας είναι 415.000 δολάρια). Δεν υπάρχει πραγματικά τρόπος να ξεφύγεις από αυτή την τάση, εκτός αν θέλεις να ζήσεις σε μια χώρα του τρίτου κόσμου. Και, ειρωνικά, αυτοί οι άνθρωποι δεν είναι και πολύ χαρούμενοι που βλέπουν τους δυτικούς να μετακομίζουν στις αυλές τους αυτή τη στιγμή.
Εκτός από τις πληθωριστικές συνθήκες για τους αγοραστές κατοικιών, υπάρχει και η μαζική εισβολή παράνομων μεταναστών στη Δύση την τελευταία δεκαετία, η οποία έχει επηρεάσει τις αγορές ενοικίασης και έχει αυξήσει περαιτέρω τις τιμές. Οι απελάσεις θα μπορούσαν να βοηθήσουν στην άμβλυνση μέρους της πίεσης, αλλά αυτό θα λειτουργήσει επίσης ως καταλύτης για την επιτάχυνση της υποτίμησης των κατοικιών. Για τους ιδιοκτήτες κατοικιών, αναμένεται σημαντική απώλεια ιδίων κεφαλαίων.
Στο τέλος, ο πόνος είναι απαραίτητος. Κάτι πρέπει να υποχωρήσει. Πρέπει να υπάρξει μια συμφιλίωση του χρέους και η οικονομία πρέπει να πάρει το φάρμακό της (ένα αποπληθωριστικό γεγονός). Επί του παρόντος, οι αγορές έχουν σταθεροποιηθεί μετά από χρόνια παρακμής, αλλά έχουμε ακόμη πολύ δρόμο να διανύσουμε μέχρι να εξισορροπηθεί η ζήτηση και η προσφορά.
Είναι αμφίβολο ότι οι κεντρικές τράπεζες, που βασίζονται εξ ολοκλήρου στον κεϋνσιανό παρεμβατισμό, θα επιτρέψουν να συμβεί αυτό χωρίς παρεμβολές. Τελικά θα παρέμβουν με περισσότερα κίνητρα, κάτι που, και πάλι, σημαίνει συνεχώς αυξανόμενες τιμές χρυσού και ασημιού. Προς το παρόν, η έξυπνη κίνηση για όσους θέλουν να αγοράσουν ακίνητα (ή να προστατεύσουν τις αποταμιεύσεις τους) είναι να νοικιάσουν μέχρι να ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία και ίσως να επενδύσουν σε πολύτιμα μέταλλα εν τω μεταξύ ως αντιστάθμισμα.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιών θα πρέπει επίσης να σκεφτούν να επενδύσουν ένα μέρος των αποταμιεύσεών τους σε πολύτιμα μέταλλα για να αντισταθμίσουν τις απώλειες που προκαλούνται από την πτώση των τιμών των ακινήτων. Το status quo είναι ώριμο για σεισμό.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου