ΣΧΟΛΙΟ ΙΣΤΟΛΟΓΙΟΥ : Αν για τα φιλέτα της Γλυφάδας χρειάστηκε για να χτυπηθούν να πέσει η τιμή πρώτης προσφοράς σε ποσοστό 65% επί της φερόμενης ως εμπορικής αξίας τους, καταλαβαίνετε τι συμβαίνει με τις υπόλοιπες λιγότερο αγοραστικά ενδιαφέρουσες αστικές κατοικίες και γραφεία.Αυτό για όσους πιστεύουν ότι τα ακίνητα έχουν πάρει στην πραγματικότητα αξία σε μια πεθαμένη αγορά. Η φούσκα έρχεται αλλά η ελπίδα πεθαίνει τελευταία ως συνήθως.
Πρόκειται για ένα κτίριο το οποίο καλύπτει σχεδόν ένα ολόκληρο οικοδομικό τετράγωνο, περιλαμβάνοντας εμπορικά καταστήματα, το γνωστό Soleto Restaurant & Bar, από τα πιο δημοφιλή στέκια της περιοχής, καθώς και γραφειακούς χώρους.
Το ενιαίο ακίνητο άρχισε να βγαίνει στο σφυρί, παράλληλα με άλλες ιδιοκτησίες της ίδιας εταιρείας, στα τέλη του 2022. Σε πρώτη φάση έγιναν 40 ταυτόχρονοι πλειστηριασμοί για τα καταστήματα, τα γραφεία, αλλά και τους χώρους στάθμευσης, με συνολική τιμή εκκίνησης (για το 100% της πλήρους κυριότητας) να διαμορφώνεται σε 12.255.700 ευρώ.
Το σφυρί, όμως, αποδείχθηκε «άσφαιρο» και στη δεύτερη προσπάθεια που έγινε στις 20 Ιανουαρίου 2023, κατακυρώθηκαν οι 28 ιδιοκτησίες που αφορούσαν κυρίως θέσεις στάθμευσης στο υπόγειο πάρκινγκ του κτηρίου. Σε εκείνη τη φάση οι τιμές πρώτης προσφοράς άρχιζαν από 3.850 ευρώ και έφταναν μέχρι 4.041.000 ευρώ.
Για τις εναπομείνασες 12, που ήταν και οι βασικότερες από τις ιδιοκτησίες, έγινε επαναληπτικός πλειστηριασμός στις 22 Φεβρουαρίου, με τη συνολική τιμή εκκίνησης μειωμένη κατά 20%, στα 9,4 εκατ. ευρώ, αλλά και πάλι κατέληξε άγονος. Συγκεκριμένα, οι τιμές πρώτης προσφοράς ανάλογα με την ιδιοκτησία ξεκινούσαν από τις 211.000 ευρώ και έφταναν τα 3.232.800 ευρώ, με το συνολικό τίμημα να διαμορφώνεται στα 9.399.200 ευρώ.
Το κρίσιμο σφυρί
Το κρίσιμο σφυρί χτύπησε τελικά στις 31 Μαρτίου, με τις τιμές πρώτης προσφοράς να έχουν υποχωρήσει κατά 35% (στο 65% των αρχικών), από 171.600 ευρώ μέχρι 2.626.650 ευρώ και με τη συνολική τιμή εκκίνησης να φτάνει τα 7.167.550 ευρώ.
Ορισμένες από τις 12 ιδιοκτησίες κατακυρώθηκαν με μόλις λίγα ευρώ πάνω από την τιμή πρώτης προσφοράς, για κάποιες άλλες όμως δόθηκε σκληρή μάχη με αποτέλεσμα να κλείσουν αρκετά ψηλότερα. Έτσι το τελικό τίμημα έφτασε τα 8.684.178 ευρώ, δηλαδή 1.516.628 ευρώ παραπάνω από την τιμή εκκίνησης.
Η θέση του ακινήτου
Πρόκειται για ένα μεγάλο ακίνητο σε εμπορικότατο σημείο της Γλυφάδας, κατασκευής της περιόδου 2008-2010.
Το συγκεκριμένο οικόπεδο βρίσκεται εντός του σχεδίου πόλης και έχει
επιφάνεια 1.196,69 τ.μ. Εντός του οικοπέδου βρίσκεται το κτίριο που
αποτελείται από Β’ και Α’ υπόγειο, ισόγειο, δυο ορόφους και δώμα.
Όπως προαναφέρθηκε, περιλαμβάνει εμπορικά καταστήματα στο ισόγειο και γραφειακούς – επαγγελματικούς χώρους στους ορόφους, καθώς και υπόγειο πάρκινγκ αυτοκινήτων. Το όλο κτήριο εξυπηρετείται από δύο ανεξάρτητα κλιμακοστάσια από το δεύτερο υπόγειο έως και το δώμα, ήτοι από το κεντρικό κλιμακοστάσιο και το κλιμακοστάσιο πυροπροστασίας.
Το ακίνητο βρίσκεται στο βορειοανατολικό άκρο του κεντρικού εμπορικού πυρήνα της πόλης, σε απόσταση δυο οικοδομικών τετραγώνων από τις πλατείες Ζησιμοπούλου και Νυμφών και συγκεκριμένα επί των οδών Λαοδίκης 33-35 και Βασιλέως Γεωργίου Β’.
Το εν λόγω κτίριο γραφείων και καταστημάτων, καταλαμβάνει ολόκληρη την επιτρεπόμενη να καλυφθεί επιφάνεια του οικοπέδου και έχει το ύψος που επιτρέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις, διαθέτει προσόψεις επί των οδών Λαοδίκης και Βασιλέως Γεωργίου Β’, είσοδο όπως και ράμπα αυτοκινήτων προς τα υπόγεια, επί της οδού Βασιλέως Γεωργίου Β’ και εισόδους καταστημάτων επί της οδού Λαοδίκης.
Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, η περιοχή αποτελεί την κεντρική εμπορική ζώνη της Γλυφάδας, στην οποία εντοπίζονται κυρίως εμπορικές χρήσεις και επαγγελματικοί χώροι γραφείων.
Σημειώνεται, ακόμη, ότι η άμεση περιοχή του ακινήτου αποτελεί την κεντρική ζώνη χώρων εστίασης – υγειονομικού ενδιαφέροντος της πόλης, η οποία συγκεντρώνει μεγάλο αριθμό επισκεπτών σε καθημερινή βάση.
Κατά την έκθεση εκτίμησης, από την έρευνα της κτηματαγοράς διαπιστώθηκε ότι οι μισθωτικές αξίες επαγγελματικών χώρων ισογείου που βρίσκονται στην ευρύτερη περιοχή πλησίον της Πλατείας Εσπερίδων (κυρίως στο τμήμα στα βόρεια και στα ανατολικά της πλατείας) κυμαίνονται γενικά μεταξύ 35- 70 € / τ.μ. ανηγμένης επιφάνειας ισογείου.
Οι αντίστοιχες μισθωτικές αξίες σύγχρονων νεόδμητων επαγγελματικών-γραφειακών χώρων ορόφων κυμαίνονται μεταξύ 18-28€/τ.μ.
Το «Soleto» και το οικόπεδο-φιλέτο στις Σπέτσες
«Μια φορά και ένα καιρό ήταν ένα μικρό χωριό στην Ιταλία που ονομαζόταν «Soleto». Το «Soleto» ή αλλιώς το «Ηλιόλουστο» αλά ελληνικά, ήταν ένα πολυπολιτισμικό πάντρεμα μεταξύ Ιταλών και Ελλήνων. ‘Ήταν, με άλλα λόγια, ένα αξιοθέατο γαστρονομικού τουρισμού. Σήμερα, ο μύθος έγινε πραγματικότητα. Η καρδιά της μεσαιωνικής Ιταλίας βρήκε έδαφος στην Γλυφάδα συνδυάζοντας σαν από μηχανής θεός της γεύσης, τη μεσογειακή διατροφή, δηλαδή το συνώνυμο του Ελληνικού πολιτισμού με την ιταλική μαεστρία». Κάπως έτσι αυτοσυστήνεται το δημοφιλές Restaurant & Bar το οποίο στεγάζεται στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Ανάμεσα μάλιστα στα συγκριτικά του πλεονεκτήματα αναφέρεται ότι «ξεχωρίζει ακόμα γιατί χρησιμοποιεί extra παρθένο ελαιόλαδο, βιολογικά αυγά και λαχανικά τα οποία προέρχονται από το βιολογικό κτήμα των ιδιοκτητών του στις Σπέτσες».
Σύμφωνα με πληροφορίες πάντως ιδιοκτησία στις Σπέτσες προσώπων που συνδέονται με τον έλεγχο και τη διοίκηση της επιχείρησης έχει επίσης προγραμματιστεί να βγει στο σφυρί.
Συγκεκριμένα πρόκειται για ένα αγροτεμάχιο, εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης, στη θέση «Αγία Μαρίνα» κάτωθι του λόφου της Μονής των Αγίων Πάντων, που έχει έκταση 5.333 τ.μ. Σύμφωνα με την αυτοψία, η πρόσβαση σε αυτό γίνεται μέσω ασφαλτοστρωμένης διόδου, φέρει περίφραξη από συρματόπλεγμα και μάνδρα από μπετόν, ενώ εντός αυτού υπάρχουν ελαιόδεντρα και κυπαρίσσια.
Ο αρχικός πλειστηριασμός για αυτό το ακίνητο ήταν για τις 8 Μαρτίου με τιμή πρώτης προσφοράς 960.000 ευρώ.
Ωστόσο κατόπιν ανακοπής το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά έφερε ανατροπή τριπλασιάζοντας την τιμή εκκίνησης.
Στο σκεπτικό αναφέρεται ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, επικλινές με απεριόριστη και ανεμπόδιστη θέα προς τη θάλασσα, αλλά και άμεσα αξιοποιήσιμο, καθώς μπορεί σε αυτό να δομηθεί επιφάνεια χώρων κύριας χρήσης 240 τ.μ. πλέον βοηθητικής χρήσης 396,45 τ.μ. Ακόμη, βρίσκεται σε ένα από τα καλύτερα σημεία των Σπετσών διότι απέχει λίγα μέτρα από το παλιό λιμάνι και την παραλία της Αγίας Μαρίνας.
Όπως σημειώνεται μάλιστα, η ίδια εκτιμήτρια -πραγματογνώμονας είχε εκτιμήσει έτερο ακίνητο της εταιρείας Μάριος Παπαθάνος Α.Ε. στην ίδια περιοχή εκτάσεως 1.356,47 τ.μ. στο ποσό των 950.000 ευρώ. Ωστόσο το ακίνητο αυτό εκπλειστηριάστηκε ηλεκτρονικά στις 9 Δεκεμβρίου 2022 και η τελική τιμή κατακύρωσης έφτασε στα 2.413.589 ευρώ, γεγονός που καταδεικνύει ότι η εκτίμηση της πιστοποιημένης εκτιμήτριας αναφορικά με την τάση της αγοράς στην αγορά ακινήτων στη νήσο των Σπετσών «δεν ανταποκρίνεται στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς και στην τάση που επικρατεί στην αγορά των ακινήτων στον ανωτέρω τόπο που εμφανίζεται ανοδική και με ιδιαίτερο αγοραστικό ενδιαφέρον», όπως τονίζεται χαρακτηριστικά.
Έτσι, το δικαστήριο στις 24 Φεβρουαρίου αποφάσισε τη διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς για το εν λόγω αγροτεμάχιο και την αύξησή της στα 2.900.000 ευρώ. Με αυτή έχει προγραμματιστεί να βγει σε πλειστηριασμό στις 21 Απριλίου.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου